公募reits的意义(什么是基础设施公募reits)
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是指在证券交易所公开交易，通过证券化将持续稳定收益的房地产资产或股权转化为流动性强的上市证券的标准化金融产品。我来给大家讲讲公开发行的意义。希望下面有你想要的答案。让我们看看！
公募reits的意义
01 基础设施公募REITS是什么？其主要收入来源是什么？
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是指在证券交易所公开交易的标准化金融产品，通过证券化将持续稳定的房地产资产或股权转化为流动性强的上市证券。
简单地说，REITS通过筹集许多投资者的资金来投资房地产资产来获得收入。与股票和债券相比，REITS具有相对中等风险和收益的特点。
2020年4月30日，中国证监会和国家发展和改革委员会联合发布了《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金的通知》（REITs）《关于试点相关工作的通知》明确要求房地产投资信托基金(以下简称基础设施公开发行REITS或公开发行REITS)在基础设施领域进行试点工作，也代表着国内基础设施公开发行REITS试点的正式启动。
基础设施公开发行的REITS收入依赖于基础设施项目运营产生的收入，主要影响因素包括基础设施项目行业的平均收入水平和项目本身的运营。
02 推进基础设施公募REITS试点有什么意义？
基础设施公开发行REITS是一种流动性高、收入相对稳定、安全性强的国际配置资产，能有效振兴股票资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提高直接融资比例，提高资本市场服务实体经济的质量和效率。短期内，有利于广泛筹集项目资金，降低债务风险，是稳定投资、加强薄弱环节的有效政策工具；有利于完善储蓄转型投资机制，降低实体经济杠杆，促进基础设施投融资市场化、标准化、健康发展。
03 基础设施公募REITS试点区域和行业范围的要求是什么？
符合条件的项目可以在全国各地区申报。重点支持京津冀协调发展、长江经济带发展、广东、香港、澳门湾地区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护、高质量发展等国家重大战略区域，符合“十四五”战略规划和实施计划的要求。
试点主要包括以下行业：交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、公园基础设施、新基础设施、经济适用房租赁，探索水利设施、旅游基础设施等基础设施领域的试点。
04 公募基础设施REITS和股票有什么区别？
如果股票是“公司上市”后发行的有价证券，公开发行的REITS可以生动地理解为“资产上市”后发行的有价证券。投资者通过持有REITS基金份额间接成为基础设施项目的“股东”，基金上市后也会有交易报价，类似于股票投资。
与股票不同，公开发行REITS具有以下特点：一是公开发行REITS市场波动相对较小。REITS基础资产主要是成熟、高质量、稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，原则上单位价值波动性相对有限。其次，公募REITS收入增长空间相对有限。从物业经营的角度来看，物业收入大幅增长或持续高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITS分红比例较高。公募REITS有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制比股票更严格。
05 公募基础设施REITS和债券有什么区别？
一方面，公开发行的REITS没有固定的利息回报，其收入主要取决于资产本身的现金流产生能力，以及资产增值带来的股票价值增长预期。另一方面，公开发行的REITS本金和利息没有主要的信用担保，这取决于资产本身的运作。因此，受基金经理和资产经营管理机构能力的影响，存在单位价值因经营等因素而下降的风险。
06 基础设施公募REITS和普通公募基金有什么区别？
与普通公募基金不同，公募REITS具有以下特点：一是资金投入不同。公开发行REITS产品以一个或多个基础设施项目为基础资产，经营现金流持续稳定，而普通公开发行基金的主要投资目标是分散配置的股票和债券。第二，收入来源不同。公开发行REITS的收入来源主要是基础资产的经营收入和物业资产的增值收入，除股息和利息收入外，普通活跃的公开发行基金还包括通过灵活调整投资组合获得的资本收入，而指数公开发行基金的收入取决于指数的表现。三是产品定位不同。借助发行人和管理人在基础设施项目运营和投资管理领域的专业优势和资源积累，公开发行REITS通过基础设施项目的运营和维护，获得基金价值的不断提升，而普通主动公开发行基金主要依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产实现投资收益。
07 如何看待基础设施公募REITS的现金流分配率？
根据国家发改委发布的《关于进一步做好基础设施领域房地产投资信托基金的意见》（REITs）试点工作通知(发改投资通知)〔2021〕958)基础设施项目预计未来三年净现金流分配率(预计年度可分配现金流/目标房地产评估净值)原则上不低于4%。其中，在预测假设的前提和限制条件下编制可供分配金额的计算，所依据的各种假设不确定。预测现金流分配率并不是基金管理人向投资者保证本金不受损失或获得最低收益的承诺。
在比较不同项目时，投资者不能简单地看现金流分配率，因为现金流分配率可能与基础设施项目的类型有关。基础设施项目作为基础设施公开发行的REITS基础资产，一般可分为两类，一类是经营权项目（如收费公路、污水垃圾处理等），另一类是产权项目（如工业园区、仓储物流等）。特别是对于基础设施项目类型的管理项目，由于管理期限，基础设施项目价值逐年下降，到期风险可能为零，因此管理项目基金股息包括投资者初始投资基金返还，其现金流分配率可能略高于产权项目。
风险提示：上述观点不构成具体的投资建议。尊敬的投资者：投资是有风险的，投资需要谨慎。公开募集证券投资基金（以下简称“基金”）是一种长期投资工具，其主要功能是分散投资，降低单一证券投资带来的个人风险。基金不同于能够提供固定收益预期的金融工具，如银行储蓄。当您购买基金产品时，您可以根据持有股份分享基金投资产生的收入，也可以承担基金投资造成的损失。
在做出投资决策之前，请仔细阅读基金合同、基金招股说明书、基金产品信息总结等产品法律文件和风险披露，充分了解基金的风险收益特征和产品特征，认真考虑基金的风险因素，充分考虑自身的风险承受能力，根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素，了解产品情况和销售适当性，理性判断，谨慎做出投资决策。
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